Ипотечная мышеловка

Виктор Глумсков

Американские банки выдавали ипотечные кредиты буквально без разбора

Фото: AP

Сегодня ситуацию на мировых фондовых рынках можно охарактеризовать словом "нервозность" или "страх" - перед тем, что проблемы на рынке кредитования в США могут спровоцировать глобальное ограничение кредитной активности. Вторую неделю подряд центральные банки различных стран проводят валютные интервенции в попытке удержать свои банковские системы от сползания в кризис. Ценные бумаги теряют миллиарды долларов своей стоимости, внося панику в ряды как корпоративных, так и индивидуальных инвесторов. Финансовые индикаторы практически всех основных глобальных фондовых площадок снижаются. Джон Липски, первый заместитель исполнительного директора Международного валютного фонда, так охарактеризовал ситуацию: "После выдающегося по продолжительности периода буквально универсального положительного развития мировой экономики (это помогло финансовым рынкам освоить новые территории и опробовать новые инструменты и технологии) инвесторы внезапно стали более осторожны". То, что происходит на глобальных финансовых рынках сейчас, - как минимум переоценка кредитных рынков.

В поисках защищенности

Ипотечные займы, которые традиционно находились в одном банке-заемщике на протяжении всего срока погашения, сегодня стали частями "изощренных эзотерических инвестиций", которые могут продаваться снова и снова. Процесс продажи банковских ипотечных займов третьим лицам, известный под названием "секьюритизация" (замена нерыночных займов и/или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов), впервые имел место в США в 1968 году в виде государственных займов. До конца 1990−х годов частный капитал - Уолл-Стрит - не принимал активного участия в этом сегменте кредитного рынка. Ситуация изменилась в начале этого века, когда крупные частные инвестиционные банки осознали потенциальную выгоду секьюритизационной схемы и активно включились в процесс, делая большие деньги для большого числа своих клиентов. Еще несколько месяцев назад будущее рынка ипотечных кредитов и кредитного рынка в целом рисовалось большинством экспертов-экономистов в розовом цвете. Что же вдруг пошло настолько неправильно в последние месяцы, что экономисты всерьез заговорили о кризисе не только в кредитном секторе, но и на рынке ценных бумаг, валюты и американской экономики в целом? Некоторые эксперты идут дальше, пытаясь подсчитать влияние американского кризиса на мировую экономику.

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что имеет место несчастливая комбинация ряда факторов. Во-первых, на кредитном рынке появилось много просроченных ссуд. Объем непогашенной рисковой ипотеки, по некоторым оценкам, достигает в США 1,5 трлн долларов. Свыше полутора миллионов американцев не в состоянии расплачиваться по своим банковским долговым обязательствам.

Во-вторых, инвесторы сделали слишком много рискованных вложений, которые сегодня находятся в плачевном состоянии. И последнее - замедление, а по некоторым позициям даже изменение вектора на противоположный, бума американской строительной индустрии.

В эпицентре события

Первой "костяшкой", спровоцировавшей эффект домино на американском финансовом рынке, стал кризис на рынке subprime-кредитов (низкокачественных ипотечных займов). Джон Липски называет американский рынок низкокачественных ипотечных займов эпицентром наблюдаемой в последнее время нестабильности финансового рынка. Мнение одного из руководителей МВФ разделяет и американская Национальная ассоциация риелторов (NAR). Корреспонденту "Эксперта Казахстан" там сообщили, что ситуация с выплатами на рынке низкокачественных ипотечных кредитов значительно ухудшилась за последние два года, совпав с общенациональным снижением продаж жилья и снижением его стоимости. Одним из главных источников увеличения числа дефолтов ипотечных кредитов также стала практика выдачи кредитов, которая злоупотребляла финансовой наивностью клиентов, предлагая им, на первый взгляд, выгодные сделки. Это высокорисковые займы, выдаваемые заемщикам с сомнительной кредитной репутацией либо вообще без оной, либо тем, чья способность к погашению ссуды ограничена. Нужно отметить, что эта категория населения вплоть до начала этого века практически не имела шансов получить долгосрочный кредит и особенно столь масштабный, как ипотека.

Первые изменения в таком положении дел начали происходить в начале 1990−х, когда доля собственников на рынке жилья в США оставалась относительно стабильной в течение долгого времени. Эксперты говорили о стагнации этого сегмента рынка. Чтобы оживить бизнес, заимодавцы и в первую очередь кредиторы по ипотечным залогам стали предоставлять ссуды на более выгодных условиях. В совокупности с низкой банковской ставкой эти факторы привели к тому, что мечта иметь свой собственный дом стала реальностью для гораздо большего числа людей. Как сообщили в NAR: "Если в начале XXI века практика по выдаче высокорисковых ипотечных займов отсутствовала, то в течение последних трех лет доля этого вида ипотечного кредита в общей структуре ссуд на покупку жилья возросла до 20%. В результате сегодня каждый седьмой заемщик-домовладелец выплачивает свой кредит по subprime-схеме".

Айра Рейнголд, исполнительный директор американской Национальной ассоциации потребительских адвокатов, так обрисовал события, приведшие к нынешнему кризису на американском финансовом рынке: "В течение долгого времени у нас был процветающий рынок жилья. Цены на дома выросли до такого уровня, что покупка жилья стала недоступна для большинства американцев. В "натуральном" варианте развития такой экономической ситуации вверх пошли бы процентные ставки, объем продаж бы упал, и цены на дома снизились бы. Это то, что произошло бы еще пару лет назад. В реальности же вместо снижения стоимости жилья начался бум ипотечного кредитования. Возник громадный спрос на жилищные ссуды, а у индустрии кредитования возникла острая потребность в средствах, из которых эти ссуды выдавать".

Хорошие и разные

Итак, больше кредитов выдавалось большему количеству людей. По тому, к кому попадает кредит, их принято делить на основные кредиты (prime loans), т.е. те, которые берут хорошие заемщики - с безупречной кредитной историей, и уже упоминавшиеся вторичные (subprime) кредиты, или низкокачественные ипотечные займы. Кроме того, расширилось использование ряда механизмов ипотечного кредитования.

Прежде всего широкое распространение получили ипотечные закладные с плавающей процентной ставкой. По этим закладным процент может быть маленьким на начальных стадиях погашения и оставаться таковым, если рынок жилья растет. Более того, так называемые дразнящие ставки устанавливали еще более низкий уровень погашения кредита в течение первых лет. Но как только на жилищном рынке начинаются кризисные процессы, ссудный процент может резко возрасти, а вместе с ним и объем выплат. Эксперты считают, что именно на эти низкие проценты попалось большинство из тех американцев, которые сейчас не в состоянии выплачивать ипотечные ссуды.

Широкое распространение получило и автоматизированное (с помощью компьютеров) страхование рисков, понизившее планку в оценке доходов и кредитоспособности потенциальных заемщиков и открывшее двери для разнообразных финансовых мошенничеств. Если раньше местный банк мог досконально изучить своего клиента, то теперь оценка кредитоспособности стала происходить по общенациональным стандартам. Также многие заимодавцы снизили размер первоначального взноса (обычно составляющего от 20 до 30% стоимости дома), вплоть до схем, когда первоначального займа не требуется вообще. Покупатели же получили возможность занимать средства на дополнительные расходы по обслуживанию ссуды. Другой финансовый инструмент - серийное рефинансирование - позволил снизить размеры выплат на погашение кредита, но в то же время привел к увеличению сроков выплаты кредитов. Кроме того, увеличилась доля так называемых вторичных кредитов под залог собственности. Некоторые банки и кредитные организации стали предлагать ипотечные кредиты, имеющие отрицательную амортизацию: выплаты по ним не покрывали начислявшиеся проценты, поэтому долг заемщика постоянно возрастал.

Негативную роль сыграл и тот фактор, что государство не спешило с регулированием агрессивного кредитования. Ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек (поток наличности от пула обеспечивает владельцу ценной бумаги регулярные выплаты основной суммы и процентов), контролируются федеральными агентствами в значительно меньшей степени, чем, к примеру, рынки акций и облигаций.

На рынке помимо традиционных банков появился целый ряд новых игроков, предлагающих населению ипотечные услуги. В первую очередь это так называемые кредитные компании, предлагающие ипотеку по очень выгодным условиям, например, такие, как оказавшаяся в начале августа на грани банкротства компания American Home Mortgage, входившая в десятку главных ипотечных займодавцев США. Только в прошлом году эта фирма выдала кредитов почти на 60 млрд долларов, а сегодня объявляет о сокращении своего штата в 10 раз. Существенный доход с ипотечных кредитов стали получать агенты по торговле недвижимостью, брокеры по кредитам и оценщики.

Домино наклоняется

При традиционном течении событий кредит, взятый на покупку дома, будет обслуживаться кредитором (как правило, банком) до тех пор, пока вся ссуда не будет выплачена. Но приблизительно с 2000 года все больше частных кредиторов начали продавать большую часть своих ссуд инвестиционным банкам. А те преобразовывали полученные кредиты в облигации, обеспечиваемые выплатами процентов по ипотеке, и использовали их в качестве инструмента частичного кредитования крупных инвесторов (например, фондов прямого инвестирования), которые в свою очередь использовали кредиты от инвестбанков при осуществлении разнообразных сделок, прежде всего, сделок поглощения.

Сегодня только один из пяти ипотечных кредитов остается у выдавшей его организации. Остальные продаются, а деньги от продажи идут на финансирование новых кредитов. Кроме того, новым хозяевам поступают и проценты по закладным. Именно это изменение в индустрии жилищного кредитования - возможность легко продавать ипотечные кредиты - сделала некоторых кредитодателей и брокеров менее внимательными по отношению к высокорисковым кредитам. Ведь риски по кредитам, в конце концов, переходят к новым владельцам закладных.

Большая часть американских закладных по ипотекам была приобретена частными инвестиционными банками и другими игроками финансового сектора. Закладные объединялись в пулы, стоимость которых достигала миллиарды долларов. Эти пулы находятся в распоряжении специальных финансовых институтов - трастовых компаний, которые, собственно, и выпускают облигации под залог ипотечных кредитов. Инвесторы покупают эти облигации для финансирования своих операций. Риски облигаций внутри ипотечного пула оцениваются различными агентствами, например, Moody"s или Standard & Poor"s. Облигации, принадлежащие тому или иному трасту, серии "ААА" считаются самыми надежными, но приносящими самый низкий доход. Далее следуют более рисковые облигации "АА", затем "А", потом "ВВВ". Последние считаются самыми рискованными, но и приносящими самый высокий доход.

Где зарыта собака

С этого момента начинается самое интересное: инвестиционный банк имеет право создать и, конечно же, создает новый траст под новый пул долговых обязательств, в который входят только облигации с высшей степенью риска из предыдущего пула/траста (это могут быть не только самые высокодоходные облигации, но и смесь облигаций с различной степенью риска). Риски новых ценных бумаг - обеспеченных ипотечных обязательств (collateralized debt obligation - C.D.O) также проходят оценку, мимикрируя оценку первоначального пула - "ААА", "АА" и т.д., при этом многие из них получают высший рейтинг надежности, несмотря на то что созданы на основе высокорисковых облигаций. Нужно ли говорить, что эта процедура - создание C.D.O на основе C.D.O. - может повторяться снова и снова.

Когда обеспеченные ипотечные обязательства предлагаются инвесторам, некоторые из них не проводят полноценного анализа рисков таких бумаг, а полагаются на математические модели кредитных рисков или мнение рейтинговых агентств. Последние же зачастую находятся в ситуации конфликта интересов: их деятельность финансируется за счет все тех же инвестиционных банков, поэтому они стараются строить свои оценки таким образом, чтобы, предупреждая о потенциальных рисках, не отпугнуть инвесторов от C.D.O.

Первый пошел

Таким образом, сложился многомиллиардный массив инвестиций, обеспеченных высокорисковыми ипотечными кредитами. Как только рынок жилья в США начал остывать, стало расти количество домовладельцев, которые не могут производить ипотечные выплаты. В первую очередь это заемщики в сегменте subprime-кредитов, где каждый пятый ипотечный кредит просрочен либо его владельцу отказано в праве выкупа закладной вследствие просрочки. По мере того как количество ипотечных дефолтов растет, начинают возникать вопросы по поводу надежности наиболее рисковых ценных бумаг, финансируемых поступлениями от ипотечных кредитов. Инвесторы начинают выбирать деньги из высокорисковых финансовых институтов, таких как хеджевые фонды и фонды прямого инвестирования.

Рынок уже стал свидетелем коллапса двух хеджевых фондов, находящихся под управлением банка Bear Stearns. На инвестициях в ипотечные облигации они потеряли 1,6 млрд долларов. Сходная ситуация наблюдается у многих финансовых игроков: так, австралийский ипотечный банк Macquarie Bank объявил, что принадлежащие ему два фонда, работающие с высокодоходными облигациями США, могут потерять до 25% своих средств. В Европе о своих потерях объявили немецкие Commerzbank и Deutshe Bank, а также такие крупные британские банки, как RBS (Royal Bank of Scotland), Alliance & Leicester, HSBC, который оперировал на рынке высокорисковых кредитов США через свое американское подразделение HSBC Finance.

Помимо высокорисковых ипотечных кредитов свой вклад в создавшуюся кризисную ситуацию внес и сектор корпоративных кредитов, к примеру, финансовая активность по обеспечению леведжированных выкупов (приобретения контрольного пакета акций акционерной компании с привлечением заемных средств, гарантией которых выступают активы поглощаемой компании). С 2003 года условия на рынке леведжированных кредитов складывались в пользу заемщиков. По мнению аналитиков МВФ, это привело к ослаблению кредитной дисциплины в корпоративном секторе, в первую очередь в ограничениях, накладываемых на сделки в сегменте корпоративных займов. Наиболее популярной формой кредитования стала так называемая ссуда с облегченными условиями. Сумма корпоративных кредитов, выданных по этой схеме, за первую половину 2007 года достигла 110 млрд долларов, в то время как за весь предыдущий год она составила всего 30 млрд, а за 2005−й - только 10 млрд. В настоящий момент вектор тенденции в выдаче облегченных кредитов сменился на противоположный. "Складывается впечатление, что участники финансового рынка стали слишком оптимистичны, и теперь им необходимо вновь приучать себя к жесткой финансовой дисциплине", - говорит Джон Липски.

Завтра

По прогнозу американской NAR, другим (помимо subprime) сегментом ипотечного рынка, который может затронуть кризис в ближайшее время, является рынок Alt-A кредитов, которые составляют сегодня, по оценке ассоциации, около 13% от всех выданных жилищных кредитов. Это категория между обычными и высокорисковыми кредитами.

Эксперты ассоциации указывают на отдельные признаки того, что кризис в секторе subprime-кредитования в некоторых американских штатах уже миновал свою критическую точку. Например, в Юте и Орегоне сейчас наблюдается снижение уровня ипотечных дефолтов. Специалисты объясняют это здоровым укреплением цен на рынке жилья. По мере того как цены растут, у собственников жилья появляется возможность рефинансировать свой кредит. Кроме того, рост стоимости дома сам по себе является для его владельца стимулом к регулярной выплате кредитов (чтобы сохранить его). "Чтобы ситуация в секторе кредитования кардинально улучшилась, необходимо оживление рынка жилья", - считают американские риелторы.

Вместе с тем, как сообщил "Эксперту Казахстан" Лоренс Юн, главный экономист NAR, он не ожидает в ближайшем будущем каких-либо значительных изменений в динамике продаж на рынке жилья. "Объемы продаж домов, построенных ранее, в течение последующих двух-трех месяцев будут оставаться относительно стабильными… Ипотечный кризис будет негативно сказываться на продажах в краткосрочной перспективе, но долговременная динамика рынка скорее положительна. Я полагаю, что небольшое увеличение количества продаж домов, построенных ранее, будет иметь место ближе к концу этого года, а к середине 2008−го улучшение распространится и на рынок нового жилья".

Специалисты NAR также предполагают, что по мере того, как будут пересматриваться процентные ставки все большего количества кредитов, будет увеличиваться число домовладельцев, лишенных права выкупа закладной, а также число просрочек по выплатам. По расчетам экспертов Credit Suisse: "Пик невыплат по ипотечным кредитам в США придется на октябрь этого года. Только после этого можно будет с уверенностью прогнозировать динамику финансового рынка как в самой стране, так и за ее пределами". Некоторые эксперты полагают, что для полной стабилизации потребуется несколько лет. Так, Айра Рейнголд предполагает, что количество ипотечных банкротств драматически увеличится в течение следующих двух-трех лет.

В целом аналитики не ожидают сколько-нибудь серьезного финансового кризиса. Джон Липски напоминает, что, несмотря на то что в собственности банков находится большое количество высокорисковых ипотечных облигаций, в том числе и просроченных, их доля в общем портфолио принадлежащих банку активов представляет очень низкую величину. Аналогичная ситуация складывается и в более общем масштабе. Так, хотя общая стоимость C.D.O сегодня достигает 900 млрд долларов, это составляет всего чуть более 2% от общей стоимости активов финансового рынка США. Последние заявления банкиров поддерживают выводы МВФ. Alliance & Leicester, например, объявил, что на 30 июня его доходы до выплаты налогов составили 290 млн фунтов стерлингов (почти 600 млн долларов), это более чем на 30 млн фунтов выше доходов за аналогичный период прошлого года. Руководство банка утверждает, что за последние полгода существенно снизилась и пропорция принадлежащих банку высокорисковых ипотечных кредитов.

Международный валютный фонд осторожно оптимистичен в своих прогнозах развития кризиса ипотечного кредитования в США и его влияния на американскую экономику в целом, а также на перспективы мирового экономического роста. Джон Липски уверен, что не нужно преувеличивать степень турбулентности, в которой в данный момент находятся рынки. "Фундаментальные основы позитивного глобального развития экономики не затронуты. Проблемы, которые испытывает сейчас рынок, являются скорее своеобразной настройкой, подготавливающей место для следующей фазы поступательного развития глобальной экономики… Мы полагаем, что всеобъемлющий рост мировой экономики будет продолжаться".