Как стать девелопером

Иллюзий в связи с бизнесом на рынке недвижимости все еще предостаточно. Многие инвесторы до сих пор уверены, что девелопмент — это просто. Купил земельный участок по рыночной цене, быстренько согласовал архитектурный облик будущего проекта, получил разрешение на строительство, нанял генподрядчика, построил объект, сдал его госкомиссии — и устроил торжественный банкет по поводу открытия нового сверкающего здания, параллельно складывая в большой мешок полученную прибыль. Однако это сказка, мало общего имеющая с реальностью. Реализация проекта может растянуться на годы, а долгожданный банкет по случаю торжественного перерезания красной ленточки, возможно, вообще придется отменить, поскольку полученного от строительства дохода едва хватит на то, чтобы покрыть все издержки.

Все плохо?

Управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян уверен: прежде чем затевать проекты в сфере недвижимости, инвестору следует выработать четкую стратегию поведения на этом рынке и нанять профессиональную команду. Под стратегией в этом случае понимается разработка концепции деятельности компании, реальная оценка инвесторами своих возможностей, оценка рисков и видение перспективы развития на несколько лет вперед. Уже на этой стадии многие инвесторы переоценивают свои возможности, замахиваясь на проекты, которые им не по зубам.

Все более характерная ситуация. Средних размеров компания вдруг заявляет о планах строительства комплекса площадью в полмиллиона квадратных метров, обладая при этом ресурсами, в пять раз меньше необходимых. Разумеется, мгновенно возникает множество проблем — с приобретением участка, финансированием проекта, получением разрешений и согласований. В итоге проект либо закрывается вовсе, либо выполняется частично. Ни то, ни другое не добавляет очков инвестору и его проектам. «Объем проектов и рисков, которые готова взять на себя компания, должен быть соизмерим с ее размерами», — настаивает руководитель отдела консультаций по недвижимости Ernst & Young Ольга Архангельская.

Но даже трезво оценив свои возможности, инвестор со стороны немедленно сталкивается с непрозрачностью рынка недвижимости: все отношения здесь строятся на кулуарных договоренностях, а все схватки и игры ведутся, как правило, под ковром. В таких условиях без пресловутого «административного ресурса» не обойтись. «Многие инвесторы думают, что они самые крутые и сильные, поэтому «административный ресурс» им без надобности, — рассказывает гендиректор крупной консалтинговой компании. — Вот здесь-то они и попадают в ловушку. Административный ресурс в сфере недвижимости — вещь специфическая». Действительно, без такого рычага невозможно обойтись ни при получении участка, ни в процессе согласования проекта. Без него не удастся решить вопросы о размере «доли города» и подключить объект к коммунальным и энергосетям… В результате самый передовой и эффектный проект легко может «зависнуть» в одном из кабинетов местной администрации.

Другая проблема, с которой неизбежно столкнется любой девелопер со стороны, — выбор генподрядчика. Рынок генподрядных услуг в России не развит, а имеющиеся подрядчики либо гонят некачественный продукт, либо давно подняли цены на свои услуги до заоблачного уровня. В сухом остатке остаются непомерно раздутые сметы и очень низкое качество построенного здания. Особенно острая ситуация складывается в регионах. Вот почему многие профессиональные девелоперы выходят на региональные рынки с собственными подрядчиками, которые уже доказали качество своей работы на столичном рынке. Это дороже, зато появляются гарантии.

Особая история — собственно строительство. Протесты жильцов близлежащих домов и депутатов, обнаруживающих трещины в фундаментах, визиты экологов и пожарных… Список этот бесконечен.

И наконец, самое больное место — подключение построенного объекта к инженерным сетям и коммуникациям. С каждым годом решать эти вопросы, не прибегая к взяткам и давлению на чиновников, становится все сложнее.

Итог: по всей стране высятся тысячи готовых зданий, в которых даже в самую темную ночь не светится ни одно окно. Это значит, что девелопер так и не сумел «выбить» мощности для подключения к сетям.

— Девелоперами «второй волны» становятся как крупные, так и средние компании, основной бизнес которых может быть абсолютно любым. Они делают этот шаг, руководствуясь ложной посылкой о том, что деньги решают все. Но сегодня это далеко не так. Если в начале 90-х наличие денег определяло 90% успеха начинания, то сегодня их влияние сократилось до 20–25%. Это касается не только девелопмента, но и любой другой высокотехнологичной сферы бизнеса, — рассуждает член совета директоров компании MIRAX GROUP Максим Темников. — Поэтому, приступив к реализации проекта, новые девелоперы вдруг понимают, что процессы согласования, проектирования, подбора подрядчиков и тем более строительства очень не просты и изобилуют массой нюансов. Разобраться в них способны только профессионалы. Все это приводит к срыву сроков реализации проектов, начатых новыми девелоперами.

Но не слишком ли сгущают краски эксперты? Ведь все новые и новые здания постоянно вводятся в эксплуатацию! Генеральный директор компании Daily Development Денис Дидковский не видит принципиальных отличий рынка недвижимости от других схожих отраслей: «Девелоперский бизнес драматически не отличается от подготовки крупных инвестиционных проектов в других отраслях экономики. Те же риски, те же согласования, которыми нужно попросту грамотно управлять». Впрочем, продолжает эксперт, наличие опытного партнера будет нелишним.

Действительно, как отмечает директор по развитию бизнеса ЗАО «МИАН» Эраст Жиряков, непрофильные девелоперы сталкиваются с такими же трудностями, что и профильные. Единственная разница, по словам эксперта, в том, что опыт вторых позволяет решать проблемы быстрее и эффективнее, тогда как первые без привлечения консультантов рынка недвижимости работать не могут. «Мало придумать интересный проект и поставить его в выгодном месте. Сегодня цена квадратного метра такова, что покупатель за свои немаленькие деньги требует, чтобы и качество строительства, и инженерные коммуникации, и однородность заселения — все соответствовало заявленной цене», — заключает Эраст Жиряков.

Борьба жадности с разумом

Могут ли непрофильные инвесторы избежать упомянутых рисков? По словам руководителя отдела инвестиций «Пересвет-Девелопмент» Сергея Баранова, есть три основных условия входа на девелоперский рынок: значительное финансирование, эффективная команда и связь с местными органами управления. А заместитель директора управления загородной недвижимости холдинга «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов полагает, что, как правило, непрофильные инвесторы имеют достаточно большие денежные ресурсы, но проблема состоит в том, что у них нет опыта в реализации проектов и людей, способных построить в этой сфере эффективный бизнес. Впрочем, продолжает Владимир Яхонтов, без опыта, конечно, можно набить много «шишек», но в принципе результат будет, так как за спиной у инвестора большие денежные ресурсы. Однако будет ли этот результат вполне успешным?

Рубен Алчуджян считает: если у компании нет своего административного ресурса, то хорошим выходом из сложившегося положения может стать привлечение профессионального партнера, у которого такой ресурс имеется. «Но в этом случае с партнером придется поделиться прибылью. В итоге у инвесторов начинается борьба жадности с разумом», — заключает Рубен Алчуджян. А заместитель генерального директора компании «Новая Площадь» Евгений Фетисов подчеркивает, что делиться инвесторы не любят, но партнерская модель используется все чаще. Причем речь идет не о привлечении финансового инвестора, а именно о стратегическом партнерстве. Например, так поступил ФК «Химки», который привлек для строительства нового стадиона и офисного центра по соседству девелоперскую компанию «Плацдарм Девелопмент», возглавляемую бывшим гендиректором «Декра-Групп» Тиграном Алексаняном.

— На начальном этапе лучше работать с партнером-девелопером, — советует управляющий директор Panorama Estate Артем Цогоев. — Однако все зависит от финансовых возможностей и планов инвестора. Если он хочет реализовать лишь один-два проекта на рынке, то для него лучше подойдет именно вариант сотрудничества с девелопером. Если же у инвестора есть амбициозные планы покорить рынок недвижимости, то, конечно, целесообразно нанять специалистов и учредить собственную девелоперскую компанию.

Ау, консультанты!

Непрофильные инвесторы сталкиваются и с чисто техническими проблемами. По словам Евгения Фетисова, речь может идти о неграмотной концепции здания, применении слишком дорогих решений, проектных ошибках и т. д. «Скрытых подводных камней на стадии реализации проекта может быть великое множество, — продолжает эксперт. — Так, нередки случаи, когда продавцы участка преднамеренно скрывают от покупателя до поры до времени некоторые специфические особенности земли, а когда он о них узнает, уже слишком поздно что-то исправить». Например, в Москве инвесторы часто находят под землей неучтенные кабели и секретные коммуникации, которых нет ни на одной карте. В такой ситуации оказался владелец компании «Стабильная Линия» Игорь Лаврик, когда хотел построить отель на Никитской. Чего только не обнаружилось под землей на его участке! «Непрофильный инвестор может как купить «кота в мешке», так и создать его в процессе строительства, работая на рынке самостоятельно, без поддержки опытных игроков», — резюмирует председатель совета директоров ИГ SESEGAR Ирина Жарова-Райт.

В укор непрофильным инвесторам зачастую ставят низкое качество и отсутствие внятной концепции их проектов, тогда как крупные девелоперы старой школы не боятся конкуренции с застройщиками второй волны. «Непрофильные участники рынка не являются нашими прямыми конкурентами, — заявляет Максим Темников. — Скорее наоборот: мы на их фоне выгодно выделяемся. Каких-либо существенных конкурентных преимуществ у девелоперов «второй волны» нет, а вероятность их ухода с рынка в случае какого-либо кризиса намного выше, чем профессиональных девелоперов». «Меня настораживает, что сегодня все кому не лень становятся девелоперами — каждый должен заниматься своим делом», — говорит Ирина Жарова-Райт.

Для минимизации подобных рисков можно попробовать обратиться к консультантам рынка недвижимости, которые проведут анализ участка и места, а также разработают концепцию будущего проекта. «Анализ рисков — неотъемлемая часть вхождения в проект, — считает директор по развитию Russian Research Group Дмитрий Петров. — Поэтому «профессиональные» инвесторы в последнее время все чаще обращаются к профессиональным консультантам, специализирующимся на рынке недвижимости, либо создают собственный аналитический отдел, куда привлекают специалистов с опытом работы именно на этом рынке». По мнению директора департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, непрофессиональным игрокам рынка непременно следует обращаться в консалтинговые компании — это обойдется дешевле, чем потери, которые инвестор может понести в силу незнания специфики рынка. Впрочем, как замечает Евгений Фетисов, слабое место консалтинговых компаний состоит в том, что они никогда не отвечают за результат, а всего лишь предоставляют девелоперам чертежи, которыми еще предстоит надлежащим образом распорядиться.

Лишние люди

Кто будет править бал на рынке недвижимости: старожилы, в активе которых опыт и знание рынка, или же девелоперы второй волны, обладающие колоссальными финансовыми ресурсами? По мнению Сергея Баранова, главное отличие «старых» девелоперов от «новых» кроется в опыте работы и наличии брэнда (известности). Среди преимуществ непрофильных инвесторов перед старожилами девелоперского рынка Ольга Архангельская выделяет не только наличие у таких компаний больших денежных ресурсов, но еще и свежий взгляд на рынок. «Многие из таких инвесторов легко переключаются с одного вида деятельности на другой, у них есть стратегический подход к реализации проектов и умение оценивать риски — это «свежая кровь» для рынка», — размышляет Ирина Архангельская. Именно поэтому таким компаниям становится проще закрепиться на рынке, и со временем они будут отвоевывать долю у девелоперов старой формации.

Сложнее всего работать на девелоперском рынке небольшим и средним компаниям, за спиной которых не стоят крупные олигархические группы. Основная проблема в том, что варианты выхода на рынок для таких игроков строго ограничены. По словам старшего вице-президента Knight Frank Андрея Закревского, большие финансовые возможности позволяют сформировать более диверсифицированный инвестиционный портфель на рынке недвижимости. «Чем больше денег готов вложить инвестор, тем больший объект он может построить. А значит, с большей долей вероятности ему удастся диверсифицировать его и в итоге продать», — соглашается Денис Дидковский. А вот к участию в строительных проектах среднего и малого бизнеса он относится скептически, если речь, конечно, не идет о развитии маленьких магазинов у дома:

— Девелопмент — это рынок крупных и небедных компаний, поэтому скромным фирмам лучше вкладываться в ПИФы недвижимости или покупать небольшие помещения для собственных нужд.

www.business-magazine.ru