«Двойное дно» квадратного метра

Из-за сворачивания банками программ ипотечного страхования и экономической нестабильности многие россияне на время отложили проведение сделок с недвижимостью. Как заявляет вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, в октябре объем спроса на жилье в разных регионах страны упал на 40–60%. Эксперт также отметил снижение реальных цен за «квадрат», но регионы, где уже зафиксирована тенденция, называть не стал. Вместо этого Владимир Пономарев осторожно предположил, что резких ценовых скачков ждать не стоит: «будет некое падение цен на жилье в России, но не очень сильное».

Традиционно впервые о снижении цен на жилье, как и прежде о их стремительном росте, заговорили в Москве. Столичные риелторы прогнозируют падение цен на 10–20%, а в некоторых случаях – и до 30%. В качестве основного аргумента называется массовый выброс на рынок инвестиционных квартир, собственники которых «обожглись» на фондовом рынке. Озаботившись положением дел, правительство Москвы стало выкупать у строителей жилье, сбив цену до 80 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, с серьезным дисконтом были проданы 500 тыс. кв. метров жилья. Основными продавцами выступили ГК «ПИК» и «Главстрой».

По данным московского аналитического центра IRN.ru, к 1 ноября средняя цена предложения на столичном рынке вторичной недвижимости составила 6126 $ за кв. м, подешевев в долларовом эквиваленте за месяц на 2,94%. На первичном рынке жилье предлагается в среднем по 4893 $ за кв. м, что говорит о месячном спаде на 5,92%. При росте предложения (очевидно, за счет инвестиционных квартир) максимальное снижение отмечается на сталинские дома и типовые кирпичные квартиры.

Некоторое снижение цен на вторичное жилье замечено и в Екатеринбурге. По информации Уральской палаты недвижимости, на 28 октября средняя цена «квадрата» составила 63 924 рубля. За месяц показатель снизился на 0,2%. Если рассматривать жилье по сегментам, то заметно разное поведение цены: не сдает позиций центр города, где стоимость выросла на 0,3% (до 82 147 рублей). В районах первого пояса цена сохраняется на отметке 67 145 рублей. А вот третий и четвертый пояс показали снижение на 0,4% и 0,5% соответственно.

В Перми игроки рынка недвижимости отмечают коррекцию цен в отдельных жилых комплексах города. Имеет место косвенная и прямая коррекция: в первом случае под видом сезонных скидок, разовых акций продавцы идут на дисконт, во втором – открыто меняют ценник, сбивая цену. «У пермских застройщиков достаточно высокая долговая нагрузка, что в совокупности с резко снизившейся покупательной способностью населения заставляет корректировать цены, – анализирует ситуацию директор ООО «Пермский аналитический центр» Сергей Седов. – Начиная с января цена колеблется в диапазоне 54–56 тысяч рублей за «квадрат» в строящихся домах и в новостройках со сроком сдачи 2007–2008 года. На вторичном рынке – стагнация, средняя цена по рынку – 57–59 тысяч за квадратный метр. Участники вторичного рынка более консервативны по ценам, да и двигаться по цене вниз не с руки. Многие люди хотят улучшить жилищные условия с помощью ипотеки, а при текущей обстановке с ипотекой есть вероятность, что продавцы скорее уйдут с рынка, чем скинут сейчас цены. Отмечу, что при этом, конечно, есть практика торга по наиболее перегретым объектам; официальной статистики на этот счет нет, но по общению с риелторами складывается цифра в 5–8% от первоначальной цены предложения».

Пермские эксперты полагают, что основной ценовой тренд сформируется ближе к зиме. По оценке Сергея Седова, рынок вторичной недвижимости Перми сильно перегрет. При существующих ценах на жилье адекватной может считаться цена за «квадрат» не выше 50–52 тысячи рублей.

В Ростове-на-Дону аналитики констатируют стагнацию цен с явным трендом к дисконту на 2–5%. На первичном рынке строители готовы уступить покупателю до 5% от первоначальной стоимости, но это, как правило, характерно для жилья эконом-класса и домов с длинным сроком сдачи. «Если говорить о ценовой динамике в долларах США, то, по данным единой ростовской справки «Все квартиры года» (на экспозиции находится около 9000 постоянных объектов), снижение цен в сентябре составило 2,7% по отношению к августу, а в октябре чуть больше – 3,6% по отношению к сентябрю, – говорит президент Южной гильдии риэлторов и оценщиков Евгений Проскурин. – Но важно учитывать тот факт, что указанные цифры связаны с колебаниями курса доллара, с его ростом по отношению к рублю. А ростовский рынок недвижимости года два-три назад стал полностью рублевым, статистика же традиционно оперирует долларовым эквивалентом. Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке по Ростову-на-Дону на 5 ноября составила 53 810 рублей за квадратный метр, при этом по районам разброс составляет от 64 350 рублей в центре до 45 340 рублей за квадратный метр на окраинах. В ноябре-декабре 2008 года можно ожидать дисконт продавца в пределах 3–7%, максимум 10% при срочной вынужденной продаже. Возможны колебания в сторону понижения цены после новогодних праздников до апреля на уровне 10–15%, затем – плавный возврат до уровня начала кризиса».

Пожалуй, одно из самых серьезных снижений цен на жилье ожидается в Уфе. По данным уфимской сети агентств недвижимости «Эксперт», средняя цена предложения квадратного метра по всем типам квартир составляет 54 380 рублей за «квадрат». Снижение цен отмечается практически на все типы жилья (элитки в общем индексе цен не учитываются). Сильнее всего подешевели многокомнатные квартиры – их стоимость всего за последнюю неделю снизилась на 2,6%. За этот же период на 0,3% сбавили в цене трехкомнатные квартиры, еще на 0,9% – двухкомнатные, и на 1,4% – однокомнатные квартиры.

Впрочем, отдельные эксперты говорят о еще большем падении стоимости «квадрата» в реальности. «Мы наблюдаем две основных тенденции, – рассказывает генеральный директор АН «САН», председатель ассоциации «Профессиональные участники рынка недвижимости Республики Башкортостан» Рустэм Камалов. – Первая – скрытое падение цены: ценник не меняется, но сама по себе цена снижается в связи с инфляцией и изменением курса доллара. Это дает фактическое снижение цены до 15%. Вторая тенденция: когда покупатель приходит с наличными деньгами и просит скидку в 10–15%, он ее получает – вне зависимости от того, новое это жилье или вторичная недвижимость. Более всего дисконту подвержена первичная недвижимость с 20–30-процентной готовностью. Таким образом, дисконт на квартиру может составить до 30%, хотя цены в базах на сайтах недвижимости остаются на уровне июльских». Добавим, что средняя стоимость квадратного метра в Уфе сегодня составляет около 50 тысяч рублей.

Грядущего снижения цен на жилье ждут в Краснодаре. «По нашим прогнозам, к весне 2009 года будет наблюдаться следующая картина. В Краснодаре цены упадут от 10% до 25%, в Сочи – на 35–45%, в Геленджике – на5–15%, в Анапе – максимум на 10%», – говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. Пока же декларируемые цены на жилье на территории городов Краснодарского края практически не изменились по сравнению с летними месяцами. Но, как сказано выше, это не значит, что не изменились реальные цены. Многие застройщики предоставляют скидки, снижая фактическую стоимость квадратного метра от 10% до 20%».

В Краснодаре цены с начала года выросли на 4,2%. Средняя стоимость составляет 50 220 руб./кв. м. Средняя стоимость жилья эконом-класса составила 43 908 руб. за 1 кв. м (рост цен относительно августа 2008 г. составил +0,5%), среднего класса – 49 637 руб. (–1%), жилья бизнес-класса – 56 170 руб. (+1%). Средний уровень цен в элитном сегменте составил 82 556 руб. за 1 кв. м (–6,7%).

Средний уровень цен по всем строящимся объектам в Сочи достиг 114 045 руб. за 1 кв. м. Таким образом, в период с января по сентябрь 2008 г., стоимость квадратного метра на первичном рынке г. Сочи увеличилась на 17,5%. В разрезе классов цены на первичном рынке в сентябре 2008 г. распределилась следующим образом: эконом – 76 751 руб. за 1 кв. м, бизнес – 129 330 руб., элитный – 217 906 за 1 кв. м.

Среднерыночный уровень цен на первичном рынке жилой недвижимости Анапе установился на уровне 65 500 руб. за кв. м. Относительно начала 2008 г. рост цен в разных сегментах и районах составил от 15 до 20%. Средняя стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса составила 49 623 руб. (минимальная цена предложения была зафиксирована на уровне 42 000 руб., в ЖК «Подкова» компании Арктика-СВ-Проект ), среднего класса – 62 400 руб., бизнес-класса – 90 900 руб., элитного класса – 200 000 руб. (максимальная цена предложения в ЖК «Панорама» составила 250 000 руб. за 1 кв. м).

По состоянию на конец сентября средний уровень цен составил 88 100 руб. (рост относительно июня 2008 г. составил 1%). Средняя стоимость жилья эконом-класса в сентябре составила 69 776 руб. за 1 кв. м, среднего класса – 76 600 руб., бизнес-класса – 98 900 руб. Средний уровень цен в элитном сегменте составил 120 000 руб. за 1 кв. м.

Челябинск сегодня входит в число городов-миллионников с самой низкой средней стоимостью «квадрата». Жилье в новых домах стоит в среднем 41–42 тысячи рублей за квадратный метр, стоимость вторичной недвижимости составляет около 46–49 тысяч рублей за квадратный метр. Согласно электронным базам данных, цены стабильно растут, а застройщики и риелторы не торопятся заявлять о масштабных скидках. Напротив, не так давно челябинские строители объявили о предстоящих изменениях в прайсах. Крупнейшие игроки местного рынка – холдинговая компания «Массив» и СК Developman – в ноябре поднимают цены на 1% и 1,5% соответственно. «Мы не воспринимаем ситуацию как кризисную, есть незначительный спад, который уравновешивается сезонным колебанием цен, – убежден президент холдинговой компании «Массив» Леонид Беркович. – 90% кризиса – это только разговоры. Кому-то, видимо, было выгодно запустить волну слухов о том, что недвижимость будет дешеветь. Заверяю вас: дешевле не будет, будет дороже. В частности, по планам в ноябре цены у нас вырастут на 1%, а в декабре – на 5%».

Директор челябинского агентства недвижимости «Выбор» Ирина Морева соглашается с тем, что цены на жилье в столице Южного Урала стабильны, но риелторы готовятся к трудным временам. «Вопреки расхожему мнению, нет существенных колебаний стоимости жилья на вторичном рынке, но нет и прежних объемов продаж. Что действительно падает – так это спрос на недвижимость, ведь основная масса сделок проводилась с привлечением ипотечного кредита. Для сравнения: осенью прошлого года при участии АН «Выбор» осуществлялось до 90 сделок в месяц, в октябре этого года проведено 12 сделок, из них шесть ипотечных, – поясняет эксперт. – Накануне один из застройщиков сообщил об увеличении стоимости квадратного метра на 3 000 рублей. Конечно, строительные компании говорят об индивидуальном подходе к каждому клиенту и готовности рассмотреть различные варианты оплаты и рассрочки платежа. Скидки возможны, например, в том случае, если клиент покупает квартиру или таунхаус за наличные денежные средства и при покупке готов произвести полный расчет. В таких случаях строители уступают покупателю 5–10% от стоимости жилья, но эта схема действовала и ранее и вряд ли продиктована сегодняшними условиями рынка недвижимости».

В целом же многие челябинские аналитики склонны считать, что коррекция цен на местном рынке не превысит 10–15%. «Ценовой пузырь» в регионе не был раздут так сильно, как в других российских мегаполисах. Впрочем, случаи сделок с хорошим дисконтом также не исключаются.

Итак, спрос на жилую недвижимость в крупных российских городах перешел в разряд отложенного, а предложение набирает обороты за счет инвестиционных квартир. Из-за «затухшей» ипотеки продавцы сегодня борются за каждого покупателя, готового рассчитаться за недвижимость наличными или с минимальным использованием кредитных средств. Но эта категория граждан либо уже вложила деньги в жилье, либо рассматривает варианты приобретения прежде всего качественной недвижимости. Для покупки квартиры или коттеджа с целью инвестиций время не самое подходящее, равно как и для продажи. Если же перед потребителем встает практически гамлетовский вопрос, жить в своей квартире или не жить, то можно решиться на сделку. Главное – помнить, что сейчас торг уместен как никогда. Покупая квартиру для собственного проживания, потребитель в проигрыше не останется. Даже если цены на «квадрат» обрушатся, человек решит для себя и своих детей главную проблему – он станет владельцем собственной квартиры.