Формула перекредитования: где искать выигрыш? | Статьи

Представим себе, что три года назад вы купили квартиру, воспользовавшись при этом ипотечным кредитом сроком на 20 лет под 13% годовых. Сегодня вы видите, что нынешние ставки по ипотечным кредитам несколько ниже — в среднем 12% годовых, при желании можно найти и поменьше. Соответственно, у вас возник вопрос: как перекредитоваться, и что на этом можно выиграть?

Дата: 06 ноября 2007 | www.metrinfo.ru

Прежде всего, напомним: перекредитование или рефинансирование – полное или частичное погашение кредита за счет получения нового, более дешевого. Основная цель перекредитования – уменьшить процентную ставку. Но можно еще и изменить сроки кредитования. Решившись на перекредитование, клиент сам выбирает: меньше платить по суммам выплат, либо по срокам. В обоих случаях он выигрывает.

Сколько можно выгадать
Вернемся к нашему примеру, с которого мы начали — как «облегчить» бремя 20-летнего кредита под 13 % годовых. Этот пример привел нам руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Илья Зибарев. Допустим, три года назад вы взяли кредит на сумму $100 тыс. и ежемесячно платили по кредиту $1169. Сегодня в Альфа-Банке вы сможете перекредитоваться под 10,8% на 17 лет, соответственно, аннуитетный платеж понизится до $1016.
Если клиент не рефинансируется, то за оставшиеся 17 лет он заплатит $238 тыс, при рефинансировании под 10,8% ему останется внести $207 тыс. Экономия на выплатах составит $31 тыс.

Второй способ перекредитования – изменение сроков погашения платежа. Допустим, вы пожелали выплачивать ежемесячно вдвое больше, чем предусматривал первоначальный договор. Заключив новое соглашение, вы сократите срок выплат по кредиту, и тоже окажетесь в выигрыше.

Но может быть и другой сюжет — у вас трудности, и вы хотите растянуть срок выплат, такой пример нам привели в брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитоваия» (НБИК):

Вы взяли в кредит $200 тыс. на 15 лет по ставке в 11%. Ежемесячный платеж составляет $2273. Через пару лет потеряли высокооплачиваемую работу. Ваш долг перед банком составляет $188 773. По той же ставке, если рефинансировать оставшуюся сумму на срок в 25 лет, ежемесячный платеж составит $1850. «Конечно, с увеличением срока растет переплата банку. Но если на повестке дня — потеря единственного жилья, такой вариант будет вполне приемлемым», — считает генеральный директор НБИК Дмитрий Балковский.

Когда начинается выгода
По мнению Ильи Зибарева (Альфа-Банк), задуматься о перекредитовании можно уже, когда разница между процентными ставками составляет 1 %. Как подсказала нам директор Департамента коммуникаций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Ярцева, перекредитование выгодно клиенту, когда у него погашено не менее 50% от суммы кредита, а разница в процентных ставках не менее 2%.

Максим Гольдберг, генеральный директор компании «Финмарт» - кредитного и финансового консультанта, называет еще более существенную разницу между ставками — не меньше 3%. Если кредит взят на длительный срок, то по его мнению, лучше перекредитоваться на ранней стадии – тогда все затраты, связанные с переоформлением кредита, со страховкой, с тем периодом, когда дела передаются из одного банка в другой, будут компенсированы.

Где у выгоды конец
Кстати о хлопотах, связанных с получением нового кредита. Это стандартные затраты заемщика на получение любого ипотечного кредита: сбор за выдачу кредита, обязательное страхование жизни и здоровья, квартиры и титула, оплата услуг сторонних организаций — оценочной компании и нотариуса, возможны какие-то дополнительные сборы банков. Все эти затраты необходимо учитывать и просчитывать.

Впрочем, если перекредитовываться в собственном банке, где уже вас знают как ипотечного заемщика, то эти затраты будут меньше. Другое дело, что банки не всегда охотно рефинансируют собственных заемщиков, поскольку ждут от них определенной доходности и не хотят тратиться на оформление нового кредита.

Кроме того, надо обратить внимание на мораторий на досрочное погашение кредита, а рефинансирование приравнивается к нему. Мораторий в разных банках может занимать срок от шести месяцев до пяти лет. «По истечении моратория еще некоторое время может действовать период, когда гасить кредит можно, но за это взимается комиссия 2-5% от суммы, что может свести на нет всю выгоду от рефинансирования»,— предупреждает Дмитрий Балковский (НБИК).

И еще — если вы платите кредит по аннуитетной схеме (каждый месяц — одну и ту же сумму) то в первые годы ежемесячные платежи заемщика идут преимущественно на уплату процентов, и лишь малая их часть в счет погашения основного долга. «При сроке кредита в 15 лет, остаток ссудной задолженности сокращается вдвое лишь через 10 лет,— говорит Балковский. - И если до погашения кредита осталось год-два, то ежемесячные платежи идут почти целиком в счет погашения основного долга, а процентов на остаток начисляется минимум, и смысла рефинансироваться – мало».

Куда идти?
Итак, вы решили рефинансироваться. Что делать?
«Нужно проконсультироваться в банке, который предлагает услуги по рефинансированию, - советует Анна Ярцева (АИЖК). – Стоит захватить с собой копию своего договора и попросить подсчитать преференции и выгоды. Кроме того, стоит проконсультироваться у квалифицированного брокера, который хорошо знает банковскую систему, и сможет найти выгодный вариант перекредитации даже через средние банки. Может быть, брокер найдет два-три банка. Зайдете в один, затем в другой – посмотрите стоимость счета, обратите внимание на то, как к вам отнеслись банковские служащие».

Анна Ярцева призывает осторожно отнестись к заявлениям о готовности кредитовать ниже стоимости денег на рынке. Ставка рефинансирования Центробанка 10 %, то есть, ЦБ ссужает деньги под 10 %, учитывая все риски. Коммерческий банк должен иметь не менее 2 % маржи, значит, может ссужать деньги под 12 % ситуации в стране. Кредит под 8 % годовых, при стоимости денег 10 %, вызывает вопросы...

Сегодня, помимо банков, работающих по программе АИЖК, рефинансирование практикуют: ВТБ 24, Альфа-Банк, Райффайзен, Банк Москвы, ММБ, ХоумКредит, Национальная Ипотечная Компания, Кит-Финанс, Номос Банк, РосЕвроБанк.

Рефинансирование и кризис
Как повлияет на процесс рефинансирования заемщиков в нашей стране финансовый кризис на Западе? По наблюдениям Дмитрия Балковского («Независимое Бюро Ипотечного Кредитования»), пока еще явных изменений на рынке не происходит, так как услуга рефинансирования в России еще не достаточно развита. Возможно, в дальнейшем программы перекредитования могут быть сокращены или даже временно приостановлены.

При повышении ставок на рынке однозначно не будет спроса на услугу снижения ставок. Но существует, напоминает Балковский, - упомянутое нами рефинансирование кредита с целью увеличения срока кредитования, для тех, у кого возникли материальные трудности. Вот эта услуга будет востребована и при повышении ставок.

Илья Зибарев (Альфа-банк) напоминает, что рефинансирование продолжает быть интересным продуктом особенно для тех, кто получил ипотечный кредит 3-4 года назад, когда ставки по ипотеке были намного выше сегодняшних. В тот период банки серьезно подходили к процессу андеррайтинга клиентов, и это были, как правило, заемщики с хорошим уровнем дохода, полностью подтвержденным — такие особенно интересны банкам сегодня. Рефинансирование останется актуальным, так как, скорее всего, в ближайшем будущем ставки не поднимутся существенно, по крайней мере до уровня трех-четырехлетней давности,— предполагает Зибарев.

Максим Гольдберг (Финмарт) полагает, что если банки в ближайшее время не будут снижать ставки по ипотечному кредиту или произойдет некоторый «откат» назад (ставки будут расти), - то заемщикам, которые брали кредит совсем недавно, о перекредитовании задумываться еще рано. Не исключено, процесс перекредитования вообще может на некоторое время притормозиться.

Хотя, с точки зрения, Максима Гольдберга никакой трагедии нет – во-первых, банки вновь оценят свои риски и строже отнесутся к клиентам, во-вторых, рефинансирование все равно будет развиваться дальше вместе с ипотекой. Чем больше будет предложений на рынке «первичного» кредитования, тем впоследствии больше будет клиентов у рефинансирования.

Наши собеседники отметили, что сейчас у банков возникают проблемы с ликвидностью. И в этом смысле легче тем банкам, кто имеет «шефа» в лице АИЖК. Поэтому в случае возникновения кризиса ликвидности, АИЖК обещает поддержать своих подопечных, заявил его гендиректор Александр Семеняка. «До кризиса многие банки предпочитали не продавать кредиты, а накапливать их у себя на балансе для последующей секьюритизации», - пояснил гендиректор АИЖК. Сейчас у банков есть один путь - продажа ипотечных портфелей, что менее выгодно, чем секьюритизация. АИЖК же готово предложить выкуп ипотечных кредитов с условием обратного выкупа в срок, когда секьюритизация станет возможной. При этом кредит АИЖК для банка будет беспроцентным.

Урок рефининсирования
По просьбе редакции компания Финмарт — финансовый и кредитный консультант — предоставила нам подробный расчет перекредитования с тем, чтобы мы уже как следует усвоили урок рефинансирования.
Представим себе, что около 2 лет назад был взят кредит на сумму 3 млн. рублей по ставке по ставке 15,5% сроком на 15 лет.

Первоначальные условия

Кредит 3 000 000 рублей

Срок 15 лет

Ставка 15,5%

Ежемесячный платеж 43 020 рублей

Срок пользования кредитом 1 год 10 мес.

Остаток по кредиту 2 892 170 рублей

Переплата (сумма процентов) за 1 год 10 месяцев по ставке 15,5% 838 585 рублей

Общая переплата (сумма процентов) за весь срок кредитования 4 743 550 рублей

Если через 1 год и 10 месяцев мы решаем рефинансировать имеющийся кредит, то остаточная сумма кредита составит 2 892 170 рублей; возможная ставка 12%, соответственно снижение составит на 3,5 пункта. Предположим, что клиент не хочет изменять срок кредита. Расходы будут фактически такими же как и при оформлении первого ипотечного кредита, они приведены в специальной табличке.

При перекредитовании клиенту придется столкнуться, как с расходами на переоформление кредита в другом банке (новая страховка, комиссия банка за выдачу нового кредита и т.д.), так и финансовыми потерями при закрытии старого кредита (комиссия за досрочное погашение). Учитывая, что подходит к концу срок действия страхового полиса, потеря на перестраховании за два месяца составит не более 6 000 рублей.

Расходы на рефинансирование

Перестрахование 45 000 рублей

Комиссия банка 30 000 рублей

Оценка 4 000 рублей

Регистрация 12 000 рублей

Перевод 300 рублей

Итого 91 300 рублей

Потери

Потеря оплаченной страховой премии от 6000 до 24 000 рублей

Комиссия за досрочное погашение 28 900 рублей

Потеря возможности налогового вычета до 130 000 рублей

Условия для перекредитования

Кредит 2 892 170 рублей

Срок 13 лет 2 месяца

Ставка 12%

Ежемесячный платеж 36 500 рублей

Общая переплата после рефинансирования 2 874 640 рублей

Переплата за 1 год 10 месяцев по ставке 15,5% 838 585 рублей

Общая переплата при данных условиях 3 713 225 рублей

Общая сумма экономии 1 030 325 рублей

Общая сумма экономии с учетом расходов 904 125 рублей

Представим, что прошло еще полгода, и мы имеем возможность еще раз рефинансировать наш кредит, еще на один пункт до 11% годовых. Помимо стандартных расходов, появляется серьезная потеря на перестраховании. По приведенным ниже затратам видно, что вся экономия нивелируется расходами на рефинансирование.

Условия повторного рефинансирования

Кредит 2 925 420 рублей

Срок 12 лет 8 месяцев

Ставка 11%

Ежемесячный платеж 35 340 рублей

Общая переплата после рефинансирования 2 479 600 рублей

Переплата за 6 месяцев по ставке 12% 172 380 рублей

Переплата за 1 год 10 месяцев по ставке 15,5% 838 585 рублей

Общая переплата при данных условиях 3 490 565 рублей

Общая сумма экономии 222 660 рублей

Общая сумма экономии с учетом расходов 78 460 рублей

Генеральный директор компании Финмарт Максим Гольдберг обращает наше внимание на то, что каждый случай рефинансирования уникален по своей сути: слишком много изменяющихся параметров, зависящих, как от заемщика, так и от двух банков, участвующих в сделке. Поэтому приведенные расчеты – лишь пример. Из конкретного случая видно, что в данном случае неинтересно рефинансировать кредит со снижением ставки на 1 пункт, так как помимо денежных расходов клиент расходует силы и время.