 Проблемы рынка инвестиций в Черногории.
Ситуация, сложившаяся на рынке инвестиционных услуг в Черногории, и постоянно встречающиеся на консультациях вопросы стали базисом для данного обзора. В отличие от предыдущих статей о привлекательности Черногории с точки зрения инвестиций мы очень кратко в виде постулатов остановимся на плюсах и более развернуто и подробно остановимся на проблемах, связанных с процессом инвестиций в Черногорию.
К основным плюсам, которые неоднократно отмечались и нами и другими обозревателями, относятся:
- Эксклюзивная доходность, не встречающаяся нигде в мире инвестиций в строительство недвижимости (на 1 вложенный евро чистый доход составляет от 1 до 3 евро при обороте капитала в 10-12 месяцев)
- Стабильно высокий спрос, который значительно превышает предложение на объекты Черногорской недвижимости
- Уникальный климат и природа Черногории
- Безвизовый въезд (в ближайшие годы)
- Поступательная интеграция Черногории в Евросоюз (ЕС)
- Близкий к российскому менталитет большинства черногорцев
- Невысокие по сравнению со странами Евросоюза (ЕС) и Россией налоги
- Наиболее дружественное отношение к россиянам и белорусам среди всех европейских стран
- Единая православная религия и великолепная кухня
- Авиа связь с Черногорией очень интенсивна, включая не только чартеры и прямые рейсы, но и ежедневное авиасообщение через Белград, которое занимает около 3 часов, что быстрее, чем добраться в часы пик из центра Москвы за город.
Сразу отметим, что не все, но ряд плюсов инвестиций в Черногории имеет свою «обратную сторону медали», и мы на этих аспектах остановимся ниже. Вначале о глобальных основных проблемах, являющихся минусами в целом очень привлекательной схемы инвестиций в Черногории. Прежде всего, менталитет черногорцев действительно схож с российским, поскольку в 9 из 10 случаев при продаже земельного участка (недвижимости) потенциального покупателя могут пытаться обмануть.
Можно выделить три основных варианта обмана.
Первый вариант, часто встречающийся, но наиболее «топорный». Это поддельные документы о собственности, размерах участка и возможности застройки участка.
Второй вариант с более четкой юридической составляющей: договоренность с сотрудниками государственных инстанций (в том числе и аналог российского ГБР). В эту подгруппу входит и скрытие какого-либо обременения, так как в Черногории нет компьютерной базы и для выявления разного рода обременений необходимо проштудировать десятки томов предписаний и распоряжений нескольких министерств, имеющих отношение к землепользованию.
Третий вариант обмана, используемый черногорцами очень часто, довольно сложен для понимания россиян, так как аналогов в пост советском пространстве не имеет. Здесь нужно сделать небольшое отступление, так как необходимо раскрыть, пожалуй, самый сложный аспект инвестиций в Черногорию, который, как показывает многолетняя практика, не постижим для российских инвесторов. Дело в том, что в Черногории продаются не участки земли, как в России или многих других странах, в Черногории продается метраж – площадь застройки, которую можно на земельном участке построить.
Вот пример для более ясного понимания. Два абсолютно одинаковых, рядом стоящих участка без каких-то проблемных подоплек. У первого стоимость 2000 евро за метр квадратный, а другой (как мы условились точно такой же участок) стоит 150 евро за метр квадратный. То есть разница более чем в 10 раз. Объясняется данный парадокс очень просто. И не сумасшествием одного из владельцев участков (и не сумасшествием обоих сразу, что, увы, тоже случается). Дело в том, что в первый участок списан (черногорский термин), то есть разрешено строительство, жилой объект площадью 5000 м2, а во 2 участок - скромная площадь коттеджика в 500 м2.
Соответственно, так как инвестиционная прибыль получается от как можно большего метража построенного на участке, то и стоимость земли отличается радикально, более чем в 10 раз.
Так вот, возвращаясь к третьему, самому распространенному варианту обмана. Черногорские продавцы всеми возможными (а часто на первый взгляд и невозможными) способами стараются продать земельные участки в престижных местах, с хорошим видом на море и с другими вроде бы очевидными плюсами, на которых не разрешено строить не по причине обременения (что случается в России), а потому, что данная территория по черногорскому генеральному плану застройки просто не включена в урбанизированную (городскую) зону.
Как правило, черногорские продавцы рассчитывают на то, что покупатели из России либо не обратят на эту деталь (на практике судьбоносную) внимание, либо «упирают» на свои знакомства с президентом и поголовно с членами правительства, которые позволят включить этот прекрасный участок в градостроительный план и получат разрешение на строительство.
Здесь нужно, вняв разуму, отказаться от приглянувшегося участка, так как в Черногории даже наличие больших денег и связей не позволит ни в коем случае включить не урбанизированный участок, изменив генеральный план строительства. Все рассказы, что это кому-то удавалось – бред, обман или,что то же самое, самореклама.
Неким разветвлением (подразделом) третьего, наиболее часто встречающегося варианта обмана является ситуация с увеличением метража площади застройки. Возвращаемся к примеру с двумя одинаковыми участками, один из которых стоит 2000 евро/м2, а другой – 150 евро/м2.
Так вот, в примере продавец второго участка является честным и порядочным черногорцем (и такое, увы, редко встречается). Но возьмем обычный случай, когда владелец второго участка не очень честный и считает себя не хуже продавца первого, и соответственно продает его тоже за 2000 евро/м2 или для привлечения клиентов в борьбе с соседом за 1900 евро/м2. При этом он (продавец участка, где вписан жилой объект 500 м2 площадью) пытается всеми способами убедить покупателя из России, что он обязательно получит разрешение и увеличит площадь жилого объекта с 500 до 5000 м2, а то и всех 6000 м2. Опять же в ход идут все способы: от банальной подделки документов до знакомства с чиновниками и других ухищрений и демонстрации своих в реальности псевдо возможностей.
В этом «разветвлении-подразделе» третьего варианта обмана конечная компонента не столь радикальна в отличие от других.
Покупатель не теряет все, как в других случаях, но лишается возможности получить все, за что платит. Тогда как аргументы продавца таковы: «Ну не смогли вписать дополнительную площадь, но участок хороший, строить на нем можно – домик, небольшой, но все же домик».
Резюмируя, стоит отметить, что культура бизнес отношений в Черногории находится еще на очень низком уровне и похожа на ситуацию в России начала 90-х годов прошлого столетия. Вместе с тем ситуация с уплатой налогов и денежным оборотом наличных средств стремится к западноевропейским стандартам. Покупка-продажа земельных участков (объектов недвижимости) сопряжена с очень серьезными сложностями.
Начнем с того, что купить землю – земельный участок иностранцам возможно только учредив юридическое лицо, то есть зарегистрировав компанию. Приобретая земельный участок, инвесторы из России сталкиваются с проблемой получения на счет новой черногорской компании денежных средств из-за пределов Черногории. Необходимо четко объяснить происхождение средств и основание их поступления на счет новой черногорской компании. Такие сложности сопряжены и с поступлением средств на проектирование и строительство объектов.
Другой проблемой является и диаметрально противоположная ситуация, когда нужно вывести из Черногории полученную прибыль. В конце 2006 и в начале 2007 годов в черногорских и российских средствах массовой информации появились сообщения о скандальных ситуациях, связанных с российскими бизнесменами.
Первый случай, в конце 2006 г., был связан с тем, что двое предпринимателей, получив в Черногории деньги наличными, пытались выехать за пределы Черногории, и были задержаны таможенными и пограничными службами. Деньги конфискованы, оба предпринимателя до сих пор находятся под следствием. Второй случай касается 4 российских предпринимателей, которые успешно вели свой бизнес в Черногории, связанный с инвестициями и продажей объектов черногорской недвижимости. В один не прекрасный для этих бизнесменов январский (2007 г.) день их вызвали в черногорскую полицию и арестовали по подозрению в создании схемы по укрытию налогов. А произошло это вследствие поступлений на счет их компании денежных средств с различных оффшоров без каких-либо вразумительных обоснований этих поступлений.
В заключение можно упомянуть и о таких нецивилизованных черногорских методах ведения дел, как повышение цены на объект после внесения залога. Все это делается вопреки подписанным договорам. При этом используются нюансы местного законодательства. Подобными методами грешат не только черногорские продавцы, но и некоторые российские риэлторы, работающие на рынке черногорской недвижимости и инвестиций. Широко известны случаи многократных продаж одного и того же объекта недвижимости (земельного участка), это становится возможным, поскольку в Черногории еще отсутствует компьютерная база регистраций сделок с недвижимостью.
Сделки регистрируются в суде и сведения о них поступают в черногорский аналог российского ГБР спустя недели. За это время «умелому специалисту» удается продать объект несколько раз.
Не хочется заканчивать обзор на минорной ноте. Надо отметить, что плюсов и прелестей в Черногории не меньше, чем проблем и минусов. Стоит также вспомнить правило, гласящее, что большие выгоды и прибыли всегда там, где большие риски.
Не все черногорцы стремятся к зарабатыванию денег любым способом, есть и достойные порядочные люди. А вести бизнес в Черногории можно правильно и аккуратно, не создавая себе проблем и скандальных прецедентов. В любом случае лучше всего на первом этапе (и в дальнейшем) получить рекомендации специалистов, хорошо зарекомендовавших себя на рынке инвестиций в Черногории.
Обращайтесь к профессионалам с большим опытом и возможностями проверки информации по объектам недвижимости в Черногории, с лицензиями на строительство, проектирование в Черногории и с реальным пониманием ситуации на рынке инвестиций в Черногории.
|
Регистрация или вход
